Majetek ČSNF mizí, dluhopisy před splatností

Pro řadu investičních společností zaměřených na nemovitosti bude letošní rok rokem pravdy. Blíží se totiž splatnost v minulosti emitovaných dluhopisů. Příkladem může být fond kvalifikovaných investorů ČSNF. Blíží se totiž splatnost dluhopisů v objemu zhruba 400 milionů korun. Jedna z emisí má datum splatnosti již k 8. březnu.

Československý nemovitostní fond SICAV se na trhu objevil v roce 2017, od léta 2020 nese zkrácený název ČSNF SICAV. Zaměřuje se tak jako řada dalších podobných fondů na obor nemovitostí. Vlastníkem zakladatelských akcií fondu je podnikatel Daniel Římal (*1988). Fond však spoléhá hlavně na externí peníze, které získává prostřednictvím emise investičních akcií a dluhopisů. Dojde i zde na okřídlenou frázi „Akcionáři, plačte“?

Šanci na záchranu fondu nabízela změna vlastníka fondu. Zájem o převzetí problémového fondu měla investiční skupina Axelor vedená Pavlem Svoreněm. Jenže dohodnutou transakci se nepodařilo dotáhnout do konce. „O fond jsme usilovali, ale s ohledem na významné průtahy, které vedly k nemožnosti fond zachránit, jsme se rozhodli před dvěma týdny od transakce odstoupit,“ odpověděl na dotaz Konkursních novin Pavel Svoreň.

Pohled na aktuální informace na webu administrátora fondu, kterým je AVANT investiční společnost, je poněkud ponurý. Hodnota jedné investiční akcie ke konci září klesla na 0,6762 koruny, což odpovídá meziročnímu poklesu o 52 procent. Akcie startovaly na jedné koruně, investoři tak po celou dobu historie fondu přišli o 32,4 procenta vložených peněz. Tedy zatím. V čem je problém? Kolem fondu ČSNF se v posledním roce vyrojila řada podivných informací. Tak například loni v dubnu pražská burza zastavila obchodování s investičními akciemi fondu. V červnu vyřadila také dluhopisy. Důvodem bylo nesplnění informační povinnosti ze strany fondu. V polovině září burza obchodování s dluhopisy obnovila v reakci na zveřejnění výroční zprávy. Jenže jednalo se o velmi dočasný návrat.

Hned o týden později vedení fondu ČSNF požádalo o vyřazení dluhopisů z obchodování. „Důvodem tohoto kroku je skutečnost, že s uvedenými emisemi nebylo v posledním období na burze významně obchodováno. Burzovní kotace tak investorům nepřinášela reálný přínos, zatímco s sebou nesla zvýšené administrativní a regulatorní náklady,“ uvedl fond ČSNF. Již v únoru web Seznam zprávy přinesl informaci, že majitel fondu Daniel Římal čelí obvinění z daňových úniků. Kauza se má týkat obchodování s použitými mobilními telefony, nikoliv fondu ČSNF. Národní centrála proti organizovanému zločinu podezírá Římala, že při podvodech s daní z přidané hodnoty způsobil s dalšími osobami škodu 335 milionů korun. Šéf fondu ČSNF strávil ve vazbě necelé dva měsíce, od té doby je trestně stíhán na svobodě.

Po zhruba půlroční kauze přinesly Seznam zprávy další balík nepříznivých zpráv o zmíněném fondu. Konkrétně uvedly, že se Římal snaží zakladatelské akcie fondu prodat a jedná s několika různými zájemci. Další úder přišel v listopadu, kdy Cyrrus odmítl dále plnit funkci depozitáře problémového fondu. Fond poté zastavil vydávání a odkupování investičních akcií. Současný stav věcí lze popsat frází „ticho před bouřkou“.

Neméně dramatickým čtením je také poslední zveřejněný dokument o hospodaření fondu, kterým je loňská pololetní zpráva. Fond tehdy uzavřel se ztrátou 455 milionů korun. Hlavním důvodem je kolaps plánů na výstavbu 500 bytů a rodinných domů v Chýni u Prahy. Czech Investment Fund, který měl fondu ČSNF prodat příslušné pozemky, od smlouvy odstoupil kvůli neuhrazení části dohodnuté kupní ceny.

Zhroucení klíčového realitního projektu se v pololetní zprávě výrazně promítlo. Výše aktiv se propadla z 1,46 miliardy korun na 855 milionů korun. Na straně pasiv se zmenšila čistá hodnota investorských akcií z 833 milionů na 409 milionů korun. Problémy fondu zatím neměly přímý dopad na držitele dluhopisů. Ještě loni v březnu ČSNF splatil v plné výši emisi v objemu 50 milionů korun. Objem emitovaných dluhopisů od té doby dosahuje 396 milionů korun; k další emisi podle dostupných informací nedošlo. Peníze nicméně z účtu mizí a ke konci června disponoval fond volnou hotovostí ve výši necelých šesti milionů korun. Majetek fondu tvoří hlavně podíly v dceřiných firmách a půjčky jim poskytnuté. Po „výbuchu“ největšího záměru v Chýni fond na svém webu informuje o třech aktuálních projektech. Jedná se o projekty Rezidence Kolovraty na okraji Prahy, bytový projekt Královský statek u Karlštejna a čtrnáct apartmánů v projektu Slapy Resort u Slapské přehrady. Ve fázi přípravy má být rezidenční projekt v Liberci se 120 bytovými jednotkami.

Navzdory aktuálním potížím se firemní web stále nachází ve stavbu povinného optimismu. Časové řady o vývoji majetku fondu a vlastního kapitálu ukazují rostoucí trend. Poslední hodnota zde uvedená je ovšem z listopadu roku 2024. Firemní claim „Investujeme pouze tam, kde to dává smysl“ zní vzhledem k vývoji v posledním roce poněkud ironicky. Jako jistou „perličku“ pojďme zmínit, že ke zmíněné pololetní zprávě se na webu fondu ČSNF nelze dostat. Příslušný odkaz v sekci Pro investory sice avizuje cestu k Pololetní zprávě 2025, avšak po rozkliknutí se dostanete jen k Opravné informaci k výroční zprávě fondu za rok 2024. Pololetní zprávu lze najít pouze na webu administrátora fondu, tedy již zmíněné společnosti AVANT.

Dlužno dodat, že problémy fondu ČSNF prosakovaly ven již v minulosti. Rok 2023 uzavřel se ztrátou 112 milionů korun, předloni prodělal skoro 145 milionů korun. Důvodem bylo přecenění reálné hodnoty některých projektů směrem dolů. Významnou nákladovou položkou byly také vyplácené úroky z dluhopisů (okolo 30 milionů korun ročně) a odměna za obhospodařování a administraci fondu (zhruba 20 milionů korun za rok).

Fond ČSNF je tak ukázkou, jak rychle se vše může pokazit. Ještě před dvěma roky zástupci fondu vykládali různým médiím o úspěchu a svižném zhodnocování peněz investorů. Někdy i formou placených PR článků. Tehdejší optimistické výroky obchodního ředitele fondu Lukáše Hrmy a dalších představitelů jsou v protikladu s mlčením, které doprovází skomírání fondu v posledních měsících.

Příběhů, kdy firemní skupina investující do realit hlavně s využitím půjčených peněz (ať už prostřednictvím prodeje dluhopisů, nebo fondových akcií) kolabuje, poslední dobou přibývá. Stačí připomenout soudem prohlášený úpadek předlužené skupiny RSBC Holding, nebo šířící se spekulace o potížích realitní skupiny YD Capital. Zdá se, že je nejvyšší čas opustit zakořeněné dogma, že investice „do cihel a betonu“ je jistota a že v oboru nemovitostí téměř nelze prodělat. Empiricky vzato, podle zkušeností z českého prostředí posledních let, patří nákup dluhopisů realitních firem či investorských akcií nemovitostních fondů mezi vysoce rizikové investice.