Další dluhopisy, výsledky bez auditu. Co ukazují čísla skupiny e-Finance

Chcete nejprve dobrou zprávu, nebo tu špatnou? Brněnská realitní skupina e-Finance publikovala konsolidované finanční výsledky za minulý rok. Ty na první pohled vypadají celkem pozitivně. Hospodaření bylo ziskové, čistá hodnota aktiv rostla. Jenže něco tomu chybí, a sice zpráva auditora. Podobně jako loni si investoři do dluhopisů na auditované výsledky ještě počkají.

Kromě toho v posledních měsících skupina e-Finance oznámila emisi dalších dluhopisů. Kvalifikované investory láká do fondu s názvem Fondefi SICAV a dokonce se objevují zprávy o připravovaném úpisu akcií hotelové divize. Novinek je tedy hodně a ambicí tohoto článku je jednu po druhé probrat. Nejprve pojďme zpátky k finančním výsledkům.

Finanční výsledky s otazníky

Všechny zásadní ukazatele v meziročním srovnání výrazně vzrostly, hlásí e-Finance. Celková výše aktiv o 20 procent na 2,67 miliardy korun, hodnota vlastněných nemovitostí podobným tempem na 2,37 miliardy korun. Zisk před zdaněním vzrostl o více než 55 procent na 85,8 milionu korun. Firma se též pochlubila poklesem poměru úročených závazků z 67 na 63 procent vůči celkovým aktivům.

Současně však opět narostla výše dluhu vůči bankám a držitelům dluhopisů. Ke konci loňského roku se vyšplhala na 1,68 miliardy korun, o rok dříve to bylo zhruba 1,5 miliardy korun. Přehled hlavních čísel shrnuje následující tabulka.

Zdroj: web firmy e-Finance (https://www.e-finance.eu/zverejnujeme-predbezne-konsolidovane-vysledky-ifrs-2025/)

Výsledky zatím berme s rezervou, po auditu mohou vypadat jinak. Jisté potíže s včasným publikováním auditovaných výsledků měla skupina e-Finance už minule. Konkrétně účetní závěrku za rok 2024 s auditem zveřejnila až koncem listopadu loňského roku. Zmíněný „punc kvality účetnictví“ přitom nevydala žádná ze známých auditorských firem, ale samostatně působící auditor z Hrušovan u Brna.

Podle dobře informovaných zdrojů je ocenění hlavních aktiv poněkud optimistické. Například areál zámku Račice je ve výsledcích ke konci minulého roku oceněn na 564 milionů korun; o rok dříve to bylo 439 milionů korun. Tento objekt vám bude zřejmě povědomý – často totiž „vyskakuje“ jako internetová reklama. Ta však neláká k návštěvě zámku či na romantický pobyt, ale ke koupi dluhopisů skupiny e-Finance.

Podobné skoky se odehrály také v případě dalších zásadních aktiv, mezi něž patří brněnský SPA Hotel nebo multifunkční eFi Palace. Právě každoroční přecenění realitních projektů je hlavním generátorem zisku skupiny e-Finance. Pohyb hodnoty hlavních položek shrnuje následující tabulka.

Zdroj: výroční zprávy e-Finance (* výsledky před auditem)

V současné době nabízí skupina e-Finance, kterou většinově vlastní Radek Jakubec k prodeji tři série dluhopisů. Ve všech třech případech ovšem není emitentem mateřská společnost ani dceřiné firmy vlastnící jednotlivé realitní projekty, ale specializovaná dceřiná firma e-Finance CZ. Ta získává peníze od investorů a následně je půjčuje sesterským podnikům ve skupině.

První nabídka se týká jednoletých dluhopisů se sedmiprocentním úročením a bez zajištění konkrétním majetkem. Další bondy mají splatnost od dvou do pěti let a zaručeny jsou moravským zámkem Račice, případně jinými nemovitostmi. Do třetice se dostáváme zcela k novému dluhopisovému programu, který je zaručen – chvíle napětí - investičními akciemi třídy Z nemovitostního podfondu Fondefi SICAV. Tuto třídu akcií mají držet osoby spjaté se skupinou e-Finance.

Tento nový program, schválený Českou národní bankou na počátku července, má docela velkorysý rozsah. Jednotlivé emise mohou v součtu během 25letého období dosáhnout výše až 5 miliard korun, přičemž celková hodnota vydaných a nesplacených dluhopisů nesmí v žádném okamžiku překročit 800 milionů korun.

Značnou část prospektu zabírá popis stavu jednotlivých realitních projektů skupiny e-Finance. Ať už jde o brněnský eFi Palace a jeho rozšiřování, zámek Račice na Vyškovsku, výstavbu bytových domů v Brně a Břeclavi, obchodní centrum s byty v Jihlavě či horské apartmány v obci Lipová-lázně. Další dceřiná firma Czech Property Fund chystá stavbu čtyř kogeneračních jednotek na zemní plyn. Loni pro ně vysoutěžila státní podporu, do provozu je chce uvést v příštích čtyřech letech.

Na začátku září schválila ČNB aktualizované podmínky staršího dluhopisového programu z roku 2020. Také ty stojí za přečtení, zejména pokud patříte mezi držitele dluhopisů skupiny e-Finance, nebo tento krok zvažujete. Nachází se zde několik aktuálních čísel a informací o situaci této realitní skupiny.

Dluhopisová dcera e-Finance CZ zde uvádí, že ke konci července měla závazky ve výši téměř 1,35 miliardy korun. Tentokrát jde o nekonsolidovaný údaj pouze za jednu firmu a jedná se téměř výhradně o upsané dluhopisy. Zároveň dodává, že v příštím roce budou splatné jistiny dluhopisů ve výši 562 milionů korun a v roce 2028 dalších 413,5 milionu korun. Tady narážíme na jednu zvláštnost skupiny e-Finance, a to časté emise ročních či dvouletých bondů. Firma tak neustále musí prodávat nové dluhopisy, jen aby uhradila splatné závazky.

Firma e-Finance CZ chrlí desítky relativně malých emisí, nejčastěji v objemu 15 až 30 milionů korun. Tady zarazí jeden nepříznivý trend. Ještě loni na podzim tento emitent dokázal prodat běžně dvě třetiny z nabízeného objemu. Co se týká víceletých nezajištěných dluhopisů, od letošního jara se často prodají bondy v objemu 2 až 6 milionů korun z nabízených 15milionových emisí. Pokles zájmu lze pozorovat také u zajištěných dluhopisů, naopak dobře se stále prodávají cenné papíry s roční splatností.

Co se týká fondu Fondefi SICAV, příliš informací o něm dohledat nelze. Fond vznikl v listopadu loňského roku, jeho obhospodařování má na starosti známý správce fondů kvalifikovaných investorů – společnost Amista. Na jejím webu v sekci informační povinnost lze dohledat prakticky jen to, že Fondefi vyzvalo v prosinci investory k úpisu akcií realitního podfondu.

Drobnou zmínku o tomto fondu nalezneme v posledním dluhopisovém prospektu ze začátku září. Nachází se tam informace, že „k datu prospektu aktiva realitního podfondu tvoří 166 082 kusů akcií společnosti EFI Hotels & Properties“. To by znamenalo, že e-Finance přeprodaly 20procentní podíl ve zmíněné firmě svému vlastnímu fondu.

Pod firmu EFI Hotels & Properties spadá část aktiv, které chce skupina e-Finance dlouhodobě držet. Jmenovitě jde o brněnský eFi Palace, eFi SPA Hotel a jihlavskou obchodní galerii. „Cílem je postupně do fondu převést provozovaná aktiva skupiny; investorům to nabídne přímý podíl na vlastnictví portfolia a účast na čistém nárůstu NAV po poplatcích,“ uvádějí e-Finance v prospektu.

Vypadá to, že fond kvalifikovaných investorů je jakýsi „plán B“ na překlopení dluhu do vlastního kapitálu. Souběžně totiž e-Finance zvažují jiný postup. V listopadu 2023 oznámily záměr veřejné nabídky akcií společnosti EFI Hotels & Properties. Během let 2024 až 2026 chtěly tyto akcie nabídnout stávajícím investorům do dluhopisů. Jenže rok 2026 pomalu končí a k této konverzi na akcie stále ještě nedošlo.

Regulátor trhu, tedy Česká národní banka, přitom prospekt veřejné nabídky akcií EFI Hotels & Properties schválil loni v dubnu a znovu v upravené podobě v letošním červenci. V září se tento prospekt objevil na webu skupiny e-Finance (https://www.e-finance.eu/wp-content/uploads/2026/09/prospekt-efihp_upr_akcii_final.pdf).

Záměr vypadá docela odvážně. EFI Hotels & Properties chce získat prodejem nových akcií až 520 milionů korun a použít je na úhradu bankovních úvěrů (zadlužena je u Trinity Bank, která má v zástavě projektové dceřiné firmy) a k další expanzi. Zároveň chce mateřská e-Finance prodat část svého podílu a získat tak až 312 milionů korun.

Plány to jsou odvážné a nemusejí vyjít podle plánu. Na trhu nalezneme dost „zombie“ fondů kvalifikovaných investorů, do kterých zámožní lidé (zpravidla dobře informovaní) odmítají vložit své peníze. Ani vstup na burzu nemusí dopadnout vždy dobře; připomeňme třeba na ostudný příběh provozovatele pizzerií Coloseum. Každopádně však nabízejí e-Finance pozoruhodný příběh, který stojí za další pozornost.